В фокусе
Рост ипотечных ставок в России заставляет потенциальных покупателей жилья пересматривать свои планы. Многие из них отдают предпочтение съемному жилью, откладывая мечту о собственной квартире до лучших времен. Сильнее всего от снижения спроса на первичном рынке страдают застройщики.
Выдачи льготной ипотеки упали
К концу прошлого года средняя ставка по рыночной ипотеке в России достигла 28%. По оценкам экспертов, сейчас ипотечные ставки варьируются в диапазоне от 22,5% до 30% годовых, что является самым высоким уровнем с 2012 года. В этом году средние ставки останутся на уровне 28-29%, считает руководитель направления «Ипотека» финансового маркетплейса «Сравни» Дмитрий Сафронов. При таком сценарии доступная ипотека по рыночным программам вернется ближе к концу 2026 года – началу 2027-го, прогнозирует он.
Сейчас 78% сделок на рынке недвижимости заключаются с использованием льготных программ, отмечает старший финансовый советник ИК Fontvielle Владислав Плитинь. В 2023 году этот показатель был почти вдвое ниже – 40%. Однако последние данные института развития в жилищной сфере «Дом.РФ» свидетельствуют о постепенном охлаждении спроса на сделки с привлечением госфинансирования. Так, за три недели февраля 2025 года в рамках льготных программ было выдано кредитов на 160 млрд рублей. Это немного меньше, чем за тот же период 2024 года, когда объем выдач составлял 176 млрд рублей, но почти вдвое ниже пиковых значений второй половины 2023 года, когда среднемесячный объем льготных выдач достигал 350 млрд рублей.
В июле 2024 года в России завершилась самая массовая программа льготной ипотеки, которая действовала с 2020 года и позволяла взять кредит с господдержкой под 8% годовых. На данный момент продолжают действовать ряд других льготных программ, в частности семейная ипотека и ипотека для IT-специалистов. Обе эти программы рассчитаны до 2030 года и позволяют взять кредит под 6% годовых. Средний срок ипотечного кредита в феврале 2025 года достиг 25 лет и 10 месяцев, свидетельствуют данные Банка России. По сравнению с январем он вырос на четыре месяца.
Аренда в тренде
В последние два года наблюдается активизация рынка аренды жилья в России. Этому способствует приток арендаторов, которые из-за заоблачных ставок по ипотеке отложили покупку собственной квартиры и предпочли пользоваться съемным жильем.
Увеличился и объем предложения арендного жилья: за последний квартал 2024 года рост составил 45%, а за первые три месяца 2025 года – еще 23%, подсчитали аналитики «Дом.РФ». Количество объявлений о поиске арендаторов увеличилось с 41 тыс. в третьем квартале 2023 года до 101 тыс. в первом квартале 2025-го.
Если в прошлом году стоимость долгосрочной аренды жилья в российских мегаполисах росла, то в текущем году наблюдается обратная тенденция. Так, средняя арендная ставка в Екатеринбурге за январь–март снизилась на 13%, до 40,3 тыс. рублей в месяц, в Волгограде – на 13%, до 29,3 тыс. рублей, в Москве – на 10%, до 91 тыс. рублей, а в Ростове-на-Дону – на 10%, до 35,9 тыс. рублей.
Новостройки продолжают дорожать
По итогам 2024 года спрос на первичном рынке жилой недвижимости в России сократился на 22% год к году, следует из данных консалтинговой компании Macon. Несмотря на это, строящееся жилье в городах с населением более 500 тыс. человек за первый квартал 2025 года подорожало на 3,5%, до 160,9 тыс. рублей за 1 кв. м, подсчитали аналитики «Циан». А за 2024 год, согласно их статистике, 1 кв. м прибавил в цене в среднем 10%.
Наибольший рост цен в текущем году зафиксирован в Москве и Санкт-Петербурге. В марте квадратный метр в столичных новостройках стоил в среднем 403,1 тыс. рублей, что на 15% больше, чем годом ранее. Стоимость «квадрата» в Северной столице за тот же период увеличилась на 12%, до 274,9 тыс. рублей. За прошлый год стоимость квадратного метра в Москве, по данным «СберИндекса», подросла на 19,3% по сравнению с 2023 годом – до 348 тыс. рублей. Годом ранее показатель составлял 246,8 тыс. рублей. Эксперты сходятся во мнении, что ожидать существенного падения цен на первичное жилье в этом году не стоит. А некоторые аналитики даже прогнозируют дальнейшее подорожание на 15%.
Почему растут цены
Эксперты выделяют несколько факторов, толкающих цены на первичку вверх. Во-первых, это увеличение себестоимости строительства за счет подорожания стройматериалов и рабочей силы, отмечают аналитики онлайн-сервиса «Домклик» от «Сбербанка». Кроме того, высокая ключевая ставка в 21% повысила стоимость корпоративных кредитов, за счет которых застройщики покрывают свои операционные и инвестиционные расходы. Процентные платежи снижают рентабельность проектов, за счет чего застройщикам очень сложно предлагать скидки покупателям, поясняет специалист по финансовым инструментам ГК «Эталон» Артем Литовских. Руководитель управления прямых продаж ГК ФСК Екатерина Чурюкина в свою очередь отмечает, что на отдельные лоты у застройщиков пока сохраняются хорошие скидки, которые позволяют купить жилье выгодно. Но такие акции, по ее словам, ограничены во времени и распространяются только на отдельные проекты.
В то же время высокий уровень ставок заставляет покупателей рассматривать альтернативы традиционной ипотеке. Одним из таких вариантов стала рассрочка, которая может предоставляться при заключении договора напрямую с застройщиком. Но и тут есть подводные камни: рассрочка часто означает более высокую цену за квадратный метр, а срок выплат в среднем составляет не более 3–5 лет, что делает ежемесячные платежи высокими.
Источники: РБК, Домклик, Avadom, РИА Новости, ЕРЗ, Macon, Коммерсантъ
Выдачи льготной ипотеки упали
К концу прошлого года средняя ставка по рыночной ипотеке в России достигла 28%. По оценкам экспертов, сейчас ипотечные ставки варьируются в диапазоне от 22,5% до 30% годовых, что является самым высоким уровнем с 2012 года. В этом году средние ставки останутся на уровне 28-29%, считает руководитель направления «Ипотека» финансового маркетплейса «Сравни» Дмитрий Сафронов. При таком сценарии доступная ипотека по рыночным программам вернется ближе к концу 2026 года – началу 2027-го, прогнозирует он.
Сейчас 78% сделок на рынке недвижимости заключаются с использованием льготных программ, отмечает старший финансовый советник ИК Fontvielle Владислав Плитинь. В 2023 году этот показатель был почти вдвое ниже – 40%. Однако последние данные института развития в жилищной сфере «Дом.РФ» свидетельствуют о постепенном охлаждении спроса на сделки с привлечением госфинансирования. Так, за три недели февраля 2025 года в рамках льготных программ было выдано кредитов на 160 млрд рублей. Это немного меньше, чем за тот же период 2024 года, когда объем выдач составлял 176 млрд рублей, но почти вдвое ниже пиковых значений второй половины 2023 года, когда среднемесячный объем льготных выдач достигал 350 млрд рублей.
В июле 2024 года в России завершилась самая массовая программа льготной ипотеки, которая действовала с 2020 года и позволяла взять кредит с господдержкой под 8% годовых. На данный момент продолжают действовать ряд других льготных программ, в частности семейная ипотека и ипотека для IT-специалистов. Обе эти программы рассчитаны до 2030 года и позволяют взять кредит под 6% годовых. Средний срок ипотечного кредита в феврале 2025 года достиг 25 лет и 10 месяцев, свидетельствуют данные Банка России. По сравнению с январем он вырос на четыре месяца.
Аренда в тренде
В последние два года наблюдается активизация рынка аренды жилья в России. Этому способствует приток арендаторов, которые из-за заоблачных ставок по ипотеке отложили покупку собственной квартиры и предпочли пользоваться съемным жильем.
Увеличился и объем предложения арендного жилья: за последний квартал 2024 года рост составил 45%, а за первые три месяца 2025 года – еще 23%, подсчитали аналитики «Дом.РФ». Количество объявлений о поиске арендаторов увеличилось с 41 тыс. в третьем квартале 2023 года до 101 тыс. в первом квартале 2025-го.
Если в прошлом году стоимость долгосрочной аренды жилья в российских мегаполисах росла, то в текущем году наблюдается обратная тенденция. Так, средняя арендная ставка в Екатеринбурге за январь–март снизилась на 13%, до 40,3 тыс. рублей в месяц, в Волгограде – на 13%, до 29,3 тыс. рублей, в Москве – на 10%, до 91 тыс. рублей, а в Ростове-на-Дону – на 10%, до 35,9 тыс. рублей.
Новостройки продолжают дорожать
По итогам 2024 года спрос на первичном рынке жилой недвижимости в России сократился на 22% год к году, следует из данных консалтинговой компании Macon. Несмотря на это, строящееся жилье в городах с населением более 500 тыс. человек за первый квартал 2025 года подорожало на 3,5%, до 160,9 тыс. рублей за 1 кв. м, подсчитали аналитики «Циан». А за 2024 год, согласно их статистике, 1 кв. м прибавил в цене в среднем 10%.
Наибольший рост цен в текущем году зафиксирован в Москве и Санкт-Петербурге. В марте квадратный метр в столичных новостройках стоил в среднем 403,1 тыс. рублей, что на 15% больше, чем годом ранее. Стоимость «квадрата» в Северной столице за тот же период увеличилась на 12%, до 274,9 тыс. рублей. За прошлый год стоимость квадратного метра в Москве, по данным «СберИндекса», подросла на 19,3% по сравнению с 2023 годом – до 348 тыс. рублей. Годом ранее показатель составлял 246,8 тыс. рублей. Эксперты сходятся во мнении, что ожидать существенного падения цен на первичное жилье в этом году не стоит. А некоторые аналитики даже прогнозируют дальнейшее подорожание на 15%.
Почему растут цены
Эксперты выделяют несколько факторов, толкающих цены на первичку вверх. Во-первых, это увеличение себестоимости строительства за счет подорожания стройматериалов и рабочей силы, отмечают аналитики онлайн-сервиса «Домклик» от «Сбербанка». Кроме того, высокая ключевая ставка в 21% повысила стоимость корпоративных кредитов, за счет которых застройщики покрывают свои операционные и инвестиционные расходы. Процентные платежи снижают рентабельность проектов, за счет чего застройщикам очень сложно предлагать скидки покупателям, поясняет специалист по финансовым инструментам ГК «Эталон» Артем Литовских. Руководитель управления прямых продаж ГК ФСК Екатерина Чурюкина в свою очередь отмечает, что на отдельные лоты у застройщиков пока сохраняются хорошие скидки, которые позволяют купить жилье выгодно. Но такие акции, по ее словам, ограничены во времени и распространяются только на отдельные проекты.
В то же время высокий уровень ставок заставляет покупателей рассматривать альтернативы традиционной ипотеке. Одним из таких вариантов стала рассрочка, которая может предоставляться при заключении договора напрямую с застройщиком. Но и тут есть подводные камни: рассрочка часто означает более высокую цену за квадратный метр, а срок выплат в среднем составляет не более 3–5 лет, что делает ежемесячные платежи высокими.
Источники: РБК, Домклик, Avadom, РИА Новости, ЕРЗ, Macon, Коммерсантъ