Рынок складской недвижимости вышел на рекорд

В прошлом году инвестиции в складские помещения в России достигли рекордного объема в 163 млрд рублей, подсчитали в консалтинговой компании IBC Real Estate. По сравнению с 2023 годом показатель вырос на 43%. Объем купленных и арендованных помещений составил порядка 2,3 млн кв. м.

Ставки аренды в последние два года ежегодно росли в среднем на 50%. В Московском регионе они на текущий момент находятся в диапазоне 11-12 тыс. рублей за кв. м в год. Для сравнения: максимальная ставка аренды складского помещения в Берлине сегодня составляет порядка 120 евро (11,2 тыс. рублей) за кв. м в год, следует из данных специализированного портала realogis.

В России только за первое полугодие 2025 года было введено 2,6 млн кв. м новых складских площадей, что в 2,5 раза превышает аналогичный показатель прошлого года. К концу 2025 года объем ввода складов может достичь 7,8 млн кв. м. Это станет новым рекордом, в 1,7 раза превысив предыдущее пиковое значение в 4,5 млн кв. м, достигнутое в 2024 году.

Главным драйвером спроса остаются онлайн-ритейлеры. По данным консалтинговой компании Core.XP, доля маркетплейсов в спросе на складскую недвижимость в России уже достигла 85%. Основной вклад в увеличение спроса вносят лидеры рынка электронной коммерции – Ozon, Wildberries и «Яндекс.Маркет». Wildberries в настоящее время располагает около 3,5 млн кв. м складов и планирует построить еще 11 логистических комплексов общей площадью 2,2 млн кв. м.

Аналогичными темпами расширяет свою складскую инфраструктуру и Ozon, который инвестирует как в аренду существующих комплексов, так и в новые проекты. В конце октября стало известно, что связанный с правительством Абу-Даби фонд намерен инвестировать в строительство крупного складского комплекса в Грозном. Комплекс планируется построить до 2027 года, а его общая площадь составит порядка 101 тыс. кв. м. Основным арендатором объекта, стоимость которого оценивается в 7–9 млрд рублей, станет Ozon. Это позволит онлайн-ритейлеру сократить сроки доставки в регионы Северного Кавказа. Маркетплейсы также активно строят собственные логистические комплексы.

Около 60% современных складских площадей России сконцентрировано в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Лидером складского рынка остается столичный регион – только за первое полугодие там было введено почти 1 млн кв. м площадей. Однако постепенно рост смещается в регионы. В январе–июне 2025 года за пределами Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей сдали 1,55 млн кв. м складской недвижимости. Год к году показатель вырос на 88%. Особенно высокая динамика наблюдается в Оренбургской, Самарской и Омской областях, где создаются крупные распределительные центры.

В первой половине 2025 года в регионах с общим объемом рынка складов менее млн кв. м было введено в эксплуатацию 971 тыс. кв. м новых складских площадей, что в четыре раза больше, чем годом ранее. Площадь крупнейших возводимых объектов на сегодняшний день уже превышает 100 тыс. кв. м. Одним из примеров может служить логистический парк «Обухово» на востоке Московской области. Его общая площадь составляет 385 тыс. кв. м, почти треть из которых (110 тыс. кв. м) занимает Wildberries. В целом на российском рынке прослеживается тенденция к созданию разветвленной сети дистрибьюторских центров, которые все более активно охватывают и отдаленные районы.

Всего в России сейчас насчитывается 55,6 млн кв. м современных складов (классов A и B), однако по обеспеченности складами на душу населения РФ отстает от других стран. По данным IBC Global, в среднем по России на каждого жителя приходится лишь 0,36 кв. м качественных складских площадей. Это в несколько раз меньше, чем в Германии (4,4 кв. м), США (4,5 кв. м) и Китае (0,81 кв. м). А в ряде крупных городов этот показатель еще ниже: Омск – 0,2 кв. м, Уфа – 0,4 кв. м, Нижний Новгород – 0,5 кв. м. В Екатеринбурге обеспеченность качественными складами составляет 1,5 кв. м/чел., в Краснодаре – 1,1 кв. м. И лишь в Москве и Санкт-Петербурге показатель примерно такой же, как в Германии – 4,4 кв. м.

По мнению аналитиков, такая неравномерность в ближайшие годы останется одним из ключевых вызовов на рынке складской недвижимости России. За первое полугодие 2025 года объем предложения на российском рынке складов увеличился на 4%. Если все запланированные проекты будут реализованы, то к концу 2025 года показатель обеспеченности складскими площадями может достигнуть 0,39 кв. м на человека.

Источники: Realogis (нем.), РГ, Ведомости, РБК, Коммерсантъ