Lagerimmobilien mit Rekordwachstum
2025-11-10 14:03
Hintergrund
Im vergangenen Jahr erreichten die Investitionen in Lagerhallen nach Angaben der Branchenanalysten von IBC Real Estate einen Rekordwert von 163,0 Mrd. Rubel, rund 1,75 Mrd. Euro. Dies entspricht einem Anstieg um 43% gegenüber 2023.
Dabei lag das Gesamtvolumen der neu gekauften und angemieteten Flächen bei 2,3 Mio. Quadratmetern, während die Mietpreise in den vergangenen zwei Jahren durchschnittlich um 50% jährlich regelrecht explodierten. In der Region Moskau bewegen sich die Mieten aktuell zwischen 11.000 und 12.000 Rubel pro m², rund 118–129 Euro im Jahr. Das ist vergleichbar mit Berlin, wo ein Quadratmeter Spitzen-Lagerfläche laut dem Vergleichsportal Realogis rund 120 Euro im Jahr kostet.
In Russland wurden allein im ersten Halbjahr 2025 insgesamt 2,6 Mio. m² neue Lagerflächen fertiggestellt, 2,5-mal so viel wie im Vorjahreszeitraum. Bis Ende 2025 könnte das Neubauvolumen 7,8 Mio. m² erreichen, was den bisherigen Höchstwert von 4,5 Mio. m² aus 2024 um das 1,7-Fache überträfe.
Dabei lag das Gesamtvolumen der neu gekauften und angemieteten Flächen bei 2,3 Mio. Quadratmetern, während die Mietpreise in den vergangenen zwei Jahren durchschnittlich um 50% jährlich regelrecht explodierten. In der Region Moskau bewegen sich die Mieten aktuell zwischen 11.000 und 12.000 Rubel pro m², rund 118–129 Euro im Jahr. Das ist vergleichbar mit Berlin, wo ein Quadratmeter Spitzen-Lagerfläche laut dem Vergleichsportal Realogis rund 120 Euro im Jahr kostet.
In Russland wurden allein im ersten Halbjahr 2025 insgesamt 2,6 Mio. m² neue Lagerflächen fertiggestellt, 2,5-mal so viel wie im Vorjahreszeitraum. Bis Ende 2025 könnte das Neubauvolumen 7,8 Mio. m² erreichen, was den bisherigen Höchstwert von 4,5 Mio. m² aus 2024 um das 1,7-Fache überträfe.
E-Commerce als Wachstumstreiber
Der wichtigste Wachstumstreiber bleibt der Online-Handel. Laut der Immobilienberatungsfirma Core.XP entfallen rund 85% aller neuen Anmietungen von Lagerflächen in Russland auf E-Commerce-Unternehmen. Besonders die Marktführer Ozon, Wildberries und Yandex Market treiben die Nachfrage an. Wildberries verfügt derzeit über etwa 3,5 Mio. m² Lagerfläche und plant den Ausbau um weitere 2,2 Mio. m², verteilt auf elf neue Zentren. Ozon expandiert ähnlich stark und nutzt sowohl Neubauprojekte als auch bestehende Lagerstätten.
Ein weiteres Beispiel für die Dynamik des Sektors ist das Ende Oktober angekündigte Investment eines Fonds aus Abu Dhabi – verbunden mit der Regierung des Emirats – in einen neuen Logistikkomplex in Grosny, Tschetschenien. Geplant ist ein Lagerzentrum mit rund 101.000 m² Fläche, Fertigstellung bis 2027. Die Baukosten werden auf 7–9 Mrd. Rubel, 75–97 Mio. Euro geschätzt. Ozon wird Hauptmieter und will von dort aus die Lieferzeiten im gesamten Nordkaukasus verkürzen. E-Commerce-Unternehmen bauen zunehmend eigene Logistikzentren.
Ein weiteres Beispiel für die Dynamik des Sektors ist das Ende Oktober angekündigte Investment eines Fonds aus Abu Dhabi – verbunden mit der Regierung des Emirats – in einen neuen Logistikkomplex in Grosny, Tschetschenien. Geplant ist ein Lagerzentrum mit rund 101.000 m² Fläche, Fertigstellung bis 2027. Die Baukosten werden auf 7–9 Mrd. Rubel, 75–97 Mio. Euro geschätzt. Ozon wird Hauptmieter und will von dort aus die Lieferzeiten im gesamten Nordkaukasus verkürzen. E-Commerce-Unternehmen bauen zunehmend eigene Logistikzentren.
Moskau dominiert, Regionen holen auf
Der Großraum Moskau bleibt das Zentrum des russischen Logistikimmobilienmarkts. Rund 60% aller modernen Lagerflächen liegen in Moskau, der Moskauer Region und St. Petersburg. Im ersten Halbjahr 2025 wurden in der Hauptstadtregion nahezu 1,0 Mio. m² neue Flächen fertiggestellt. Gleichzeitig verlagert sich das Wachstum zunehmend in andere Landesteile. Außerhalb der beiden Metropolen wurden im gleichen Zeitraum 1,55 Mio. m² neue Lager errichtet, ein Plus von 88% gegenüber dem Vorjahr. Besonders dynamisch entwickeln sich die Regionen Orenburg, Samara und Omsk, in denen große Verteilzentren entstanden.
Insgesamt wurden 2025 in Regionen mit bisher weniger als 1 Mio. m² Bestand rund 971.000 m² neu gebaut, viermal so viel wie im Vorjahr. Die größten Einzelprojekte erreichen mittlerweile Dimensionen von mehr als 100.000 m². Ein Beispiel ist der Logistikpark „Obuchowo“ bei Moskau mit 385.000 m², von denen 110.000 m² von Wildberries genutzt werden. Der Trend geht zu einem feinmaschigen Netz regionaler Distributionszentren, das zunehmend auch entferntere Gebiete Russlands einbindet.
Insgesamt wurden 2025 in Regionen mit bisher weniger als 1 Mio. m² Bestand rund 971.000 m² neu gebaut, viermal so viel wie im Vorjahr. Die größten Einzelprojekte erreichen mittlerweile Dimensionen von mehr als 100.000 m². Ein Beispiel ist der Logistikpark „Obuchowo“ bei Moskau mit 385.000 m², von denen 110.000 m² von Wildberries genutzt werden. Der Trend geht zu einem feinmaschigen Netz regionaler Distributionszentren, das zunehmend auch entferntere Gebiete Russlands einbindet.
Weniger Flächen pro Kopf, großes Nachholpotenzial
Trotz der Gesamtfläche von rund 55,6 Mio. m² moderner Lager der Klassen A und B liegt Russland im internationalen Vergleich bei der Flächenverfügbarkeit pro Einwohner weit zurück. Laut den Analysten von IBC Global beträgt die Verfügbarkeit mit 0,36 m² pro Kopf, deutlich weniger als in Deutschland (4,4 m²), den USA (4,5 m²) oder China (0,81 m²). Städte wie Omsk (0,2 m²), Ufa (0,4 m²) oder Nischni Nowgorod (0,5 m²) sind bei Lagerflächen stark unterversorgt. In Jekaterinburg liegt der Wert bei 1,5 m², in Krasnodar bei 1,1 m². In Moskau und St- Petersburg dürfte der Wert ähnlich dem deutschen Wert von 4,4 liegen.
Analysten sehen in dieser Ungleichverteilung eine der zentralen Herausforderungen für die kommenden Jahre. Allein im ersten Halbjahr 2025 stieg das Angebot an Lagerflächen landesweit um 4%. Sollten alle geplanten Projekte umgesetzt werden, könnte der Lagerfläche-pro-Kopf-Wert bis Ende 2025 auf 0,39 m² pro Einwohner steigen.
Quellen: Realogis (DE), RG, Vedomosti, RBC, Kommersant (alle RU)
Analysten sehen in dieser Ungleichverteilung eine der zentralen Herausforderungen für die kommenden Jahre. Allein im ersten Halbjahr 2025 stieg das Angebot an Lagerflächen landesweit um 4%. Sollten alle geplanten Projekte umgesetzt werden, könnte der Lagerfläche-pro-Kopf-Wert bis Ende 2025 auf 0,39 m² pro Einwohner steigen.
Quellen: Realogis (DE), RG, Vedomosti, RBC, Kommersant (alle RU)