Russen investieren stark in Auslandsimmobilien

Seit drei Jahren reisen Russen verstärkt in die Türkei, die Vereinigten Arabischen Emirate und Thailand. Auch russische Investoren haben diese Länder für sich entdeckt. Auslandsimmobilien als Kapitalanlage versprechen eine hohe Rendite und eignen sich ebenso als Feriendomizil oder neues Zuhause.

Im ersten Halbjahr 2025 ist die Nachfrage nach Auslandsimmobilien bei russischen Käufern um 6,5% gegenüber dem Jahresende 2024 gestiegen, folgt aus Zahlen des Branchenportals Prian.ru. Die Immobilienagenturen Golden Brown und Whitewill Dubai schätzen die Nachfrage mit 10-15% höher ein. Allerdings ging die Nachfrage um 24% zum Vorjahreszeitraum zurück.

Nach Angaben von Golden Brown lagen die meisten Immobilienkäufe in der Preisspanne 250.000 bis 270.00 US-Dollar, ein Anstieg von 8-10% zum Vorjahreszeitraum. Bei diesen Deals handelte es sich meistens um 1- oder 2-Zimmer-Wohnungen. Im Preissegment ab 500.000 Dollar hingegen blieb die Nachfrage rar und betraf vorwiegend Immobilienkäufe in EU-Ländern.

Experten sprechen von einer allmählichen Erholung der Immobiliennachfrage. Laut dem Chefanalysten von Prian.ru Philipp Beresin verzeichnete die Branche seit Herbst 2023 einen Abwärtstrend, ausgelöst durch Russland-Sanktionen und den daraus resultierenden Zahlungsproblemen. Einen weiteren Grund sieht der Analyst in der vorauseilenden Nachfrage von 2022 und Anfang 2023, die in dem Markt die Sahne abgeschöpft habe.

Russische Investoren wollen ihre Vermögenswerte diversifizieren und setzen dabei auf ausländische Immobilien als Kapitalanlage. Angesichts der Rubel-Aufwertung der vergangenen Monate investierten Russen wieder aktiver in ausländische Vermögenswerte, erklärt der Chefanalyst von Prian.ru. Rund die Hälfte der Käufer aus Russland würden Auslandsimmobilien erwerben, um sie zu vermieten oder weiterzuverkaufen, sagt Alexander Schibajew, Geschäftsleiter bei der Immobilienagentur Kalinka Middle East. Die Mieteinnahmen steigen zudem parallel zu den wachsenden Wohnungspreisen.

Beim Wohnungskauf können jedoch zahlreiche Hindernisse lauern. Hier stecke der Teufel im Detail, warnen Experten. Beispielweise könne ein Ausländer in Thailand kein Land besitzen: Beim Kauf einer Immobilie bleibe das Grundstück ausgenommen und müsse im Rahmen eines Pachtvertrags ausgeliehen werden, erklärt die Consultingfirma Passportivity.

Kursschwankungen der Landeswährungen sind ein weiterer Faktor, den Immobilienkäufer im Blick behalten müssen. Die meisten Deals werden in Dollar oder Euro abgewickelt. Die Mieteinnahmen erfolgen jedoch in der jeweiligen Landeswährung, was beispielweise im Fall der volatilen türkischen Lira zu eindeutigen Einnahmenverlusten in Relation zum Dollar führt.

Die Top 10 der Länder mit den meisten russischen Immobilienkäufen führt die Türkei an. In den ersten sechs Monaten dieses Jahres entfielen 25% aller russischen Immobilienkäufe im Ausland auf die Türkei, sieben Prozentpunkte weniger als im Vorjahreszeitraum. Auf Rang zwei folgen die Arabischen Vereinigten Arabischen Emirate – hier betrug der Prozentanteil russischer Immobilienkäufe 9% (-1%).

Auf Thailand entfielen knapp 8% der Immobilienkäufe, ein Plus von einem Prozentpunkt zum Vorjahr, gefolgt von Ägypten mit 6,3% (+2%) und Italien mit 6% (+2). Platz sechs und sieben gingen an Bulgarien und Bosnien, jeweils 3%. Dahinter rangieren Spanien mit 3% (-2%), Georgien mit knapp 3% und Zypern, dessen Marktanteil 2,5% im Vergleich zu 4% im Vorjahreszeitraum betrug.

Mit Blick auf die Türkei bilden die Russen die kaufstärkste Klientel unter den Ausländern – und das schon seit April 2022. Im Jahr 2024 kauften russische Staatsbürger rund 4900 Wohnungen in der Türkei, wie der türkischen Statistikbehörde TurkStat zu entnehmen ist. Dies ist ein Rückgang von fünf Prozentpunkten zum Vorjahreszeitraum. Ein Quadratmeter im Stadtzentrum kostete im vergangenen Jahr im Schnitt 2000 Dollar. Die beliebtesten Städte für Immobilienkäufe sind Istanbul und die Badeorte Antalya und Alanya.

Nach Angaben des Consultingunternehmens NF Group bevorzugen russische Käufer die Türkei als Feriendomizil. Anders als bei EU-Ländern gehe es seltener um Niederlassungen, erklären Experten. Dabei hätten Käufer mit Akquisitionen ab 400.000 Dollar ein Anrecht auf die türkische Staatsbürgerschaft. Ein Aufenthaltstitel steht Käufern ab 200.000 Dollar zu.

Die Vereinigten Arabischen Emirate mit ihren Luxusoasen Abu Dhabi und Dubai gelten im Nahen Osten als sicherer Hafen für Investitionen. Die dortigen Wohnungspreise steigen laut Experten jedes Jahr durchschnittlich um 10%. Der Preis für einen Quadratmeter im Stadtzentrum betrug 2023 im Schnitt 3900 Dollar. Für Investoren ebenfalls ansprechend: Die Emirate erheben keine Steuern auf Immobilien. Das gilt ebenso für Einkommens- und Kapitalertragsteuern. Mit Immobilienkäufen ab 200.000 Dollar bekommen Eigentümer ein zweijähriges Aufenthaltsvisum. Experten verweisen jedoch auf hohe Lebenshaltungskosten: Eine vierköpfige Familie muss mit Monatsausgaben in Höhe von 3400 Dollar rechnen, Wohnungskosten nicht eingeschlossen.

Thailand ist in den vergangenen drei Jahren zu einer der beliebtesten Destinationen sowohl für russische Touristen als auch Investoren aufgestiegen. Analysten schätzen, dass die Nachfrage bei russischen Käufern bis zum Jahresende um weitere 12% zulegen wird. Ein Quadratmeter im Stadtzentrum kostete im vergangenen Sommer durchschnittlich 3800 Dollar. Die Wahl der Käufer fällt meistens auf die Hauptstadt Bangkok, den Badeort Pattaya und die Insel Ko Phuket. Für Immobilieninvestitionen ab 500.000 Dollar steht Eigentümern ein sogenanntes LTR-Visum (Langzeitaufenthalt) für zehn Jahre zu.

Trotz weitreichender EU-Sanktionen gegen Russland bleibt Europa nach wie vor ein Magnet für russische Immobilienkäufer. Schon seit Jahren ist Zypern durch sein vergleichsweises schlankes Steuersystem für russische Investoren und Unternehmer attraktiv. Die dortige Körperschaftssteuer beträgt 12,5%. Außerdem fallen Vermögens-, Erbschafts- und Schenkungssteuern weg. Ein Quadratmeter im Zentrum kostet 2850 Euro. Eine Niedererlassungserlaubnis wird bei einer Immobilieninvestition ab 300.000 Euro vergeben.

Spanien hat sein goldenes Visum für vermögende Ausländer – eine Aufenthaltsgenehmigung im Gegenzug für den Immobilienerwerb ab 500.000 Euro – Anfang April 2025 abgeschafft. Mit diesem Schritt will die Regierung gegen wuchernde Hauspreise vorgehen. Das Land selbst ist bei Russen trotz hoher Steuern begehrt. Die jährliche Grundsteuer beträgt 300-1000 Euro für Appartements und 500-5000 Euro für Häuser. Hinzu kommt, dass Immobilieneigentümer eine Steuer auf ihre Mieteinnahmen in Höhe von 24% zahlen müssen. Für nichtansässige Eigentümer ist diese Steuer auch dann fällig, wenn sie ihre Immobilie nicht vermieten.

Quellen: Kommersant, RBC 1, 2, Passportivity, Barnes International, Informer